Odporúčaný postup pri prevode spoluvlastníckeho podielu pri zákonnom predkupnom práve
V tomto článku sa dočítate najmä o tom, ako správne postupovať pri prevode spoluvlastníckeho podielu k Vašej nehnuteľnosti a najmä o tom, ako správne zostaviť ponuku pre uplatnenie si predkupného práva oprávneným spoluvlastníkom.
Na úvod je potrebné si objasniť, že zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“) upravuje dve formy predkupného práva a to:
- zákonné predkupné právo podľa § 140 OZ, a
- zmluvné predkupné právo podľa § 602 a nasl. OZ.
Rozdiel medzi dvoma formami spočíva v tom, že kým zmluvné predkupné právo sa viaže na osobu konkrétneho spoluvlastníka, zákonné predkupné právo je spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti.
V prvom rade je potrebné si uvedomiť, že spoluvlastníci pri predaji nehnuteľnosti majú zákonné predkupné právo vždy, ibaže by šlo o prevod blízkej osobe (príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu).
V prípade ak sa jeden zo spoluvlastníkov rozhodne previesť svoj podiel, je povinný ho najprv ponúknuť ostatným podielovým spoluvlastníkom ako oprávneným z predkupného práva.
Čo sa môže stať ak povinný spoluvlastník neponúkne svoj podiel oprávnenému podielovému spoluvlastníkovi a predá ho tretej osobe?
1. Relatívna neplatnosť právneho úkonu
Oprávnený podielový spoluvlastník sa môže domáhať vyslovenia relatívnej neplatnosti právneho úkonu (uzatvorenia kúpnej zmluvy medzi povinným podielovým spoluvlastníkom a novým nadobúdateľom, ktorý nebol blízkou osobou povinného spoluvlastníka) v zmysle § 40a OZ.
2. Kúpa nehnuteľnosti
Oprávnený podielový spoluvlastník sa môže domáhať aby mu nový nadobúdateľ ponúkol nehnuteľnosť na predaj, formou výzvy.
Novému nadobúdateľovi vzniká v zmysle § 603 ods. 3 OZ povinnosť predať oprávnenému spoluvlastníkovi nehnuteľnosť na predaj za rovnakých podmienok za akých si ju kúpil od povinného spoluvlastníka.
V prípade, ak nový nadobúdateľ oprávnenému spoluvlastníkovi, nehnuteľnosť v zmysle obdržanej výzvy neponúkne na predaj v zmysle predchádzajúcej vety, oprávnený spoluvlastník sa môže obrátiť na súd a domáhať sa, aby bol prejav vôle nového nadobúdateľa nahradený súdnym rozhodnutím.
Povinné náležitosti ponuky na uplatnenie si predkupného práva (ďalej len „ponuka“)
Správna ponuka by mala byť písomná a mala by obsahovať všetky podmienky, za ktorých povinný spoluvlastník ponúka svoj podiel na predaj (predmet kúpy, kúpnu cenu, spôsob úhrady kúpnej ceny, splatnosť kúpnej ceny, zriadenie vecného bremena a pod.).
Ďalšou povinnou náležitosťou ponuky bez ktorej by nebola platná, je stanovenie lehoty na jej prijatie. Dĺžku lehoty na prijatie ponuky ako aj ostatné náležitosti ponuky si určí povinný spoluvlastník. Pri jej určení je však viazaný zákonom stanovenou lehotou: minimálne 8 dní (pri hnuteľných veciach) a minimálne 2 mesiace (pri nehnuteľných veciach).
Ako postupovať ak adresa oprávneného spoluvlastníka nie je známa?
Keď sa oprávnenému spoluvlastníkovi ponúka na predaj nehnuteľnosť, väčšinou je jeho adresa uvedená na liste vlastníctva danej nehnuteľnosti. V prípade ak však jeho adresa z nejakého dôvodu známa nie je, je možné mu ustanoviť opatrovníka v mysle § 29 OZ.
Ako si ideálne nastaviť podmienky ponuky?
Je mimoriadne dôležité si uvedomiť, že ak je viac oprávnených spoluvlastníkov, podmienky by mali byť rovnaké pre každého. V prípade ak sa v budúcnosti rozhodneme meniť podmienky na uplatnenie si predkupného práva (ponuky), musíme o tom upovedomiť každého spoluvlastníka. V opačnom prípade by sme mohli zvýhodniť resp. znevýhodniť niektorého z oprávnených spoluvlastníkov.
Správne nastavené podmienky ponuky nám ušetria čas a vyhneme sa komplikáciám
V čase keď zostavujeme ponuku nemôžeme predvídať aký spôsob úhrady kúpnej ceny bude vyhovujúci pre všetkých oprávnených spoluvlastníkov. V praxi dochádza často k situácií, kedy si povinný spoluvlastník určí v ponuke za spôsob úhrady kúpnej ceny prevod financií na jeho účet.
Oprávnený spoluvlastník však predmetný spôsob úhrady v prípade čerpania hypotekárneho úveru z objektívnych dôvodov nemá možnosť splniť. Banky si totiž pre uvoľnenie peňazí vyžadujú väčšinou istý spôsob zabezpečenia (notárska úschova peňazí, banková vinkulácia a pod.).
Aby sme teda v budúcnosti vyhoveli požiadavkám oprávneného spoluvlastníka, ktorý sa rozhodne čerpať si úver a aby sme neznevýhodnili ostatných oprávnených spoluvlastníkov, mali by sme o možnosti iného spôsobu uhradenia kúpnej ceny upovedomiť aj ostatných spoluvlastníkov.
Upozorňujeme, že pri zaslaní oznámenia o zmene ponuky oprávneným spoluvlastníkom, bude plynúť nová lehota na splnenie podmienok ponuky (min. dvojmesačná).
Ak si teda na začiatku procesu zvolíme v rámci ponuky správny spôsob úhrady kúpnej ceny, ktorý bude rátať aj s prípadným čerpaním úveru oprávneného spoluvlastníka (ideálne zriadením notárskej úschovy alebo bankovú vinkuláciu), vyhneme sa zbytočným prieťahom a ušetríme čas.
Upozornenie
Na riadne uplatnenie predkupného práva je potrebné okrem písomného vyhlásenia o prijatí ponuky aj zaplatenie kúpnej ceny, a to spôsobom uvedeným v ponuke.
Problematika nepraktickej zákonnej podmienky (úhrada kúpnej ceny)
Ako sme to už vyššie v texte uviedli, na riadne uplatnenie predkupného práva treba v lehote uvedenej v ponuke uhradiť kúpnu cenu. V praxi však splnenie predmetnej podmienky viacerými spoluvlastníkmi zároveň, spôsobuje pre oprávnených spoluvlastníkov niekoľko problémov.
V čase uplatnenia predkupného práva nie je žiadnemu spoluvlastníkovi známe, koľký z nich prejavia záujem o kúpu nehnuteľnosti. Z vyššie uvedeného dôvodu dochádza k úhrade celkovej kúpnej ceny viacerými spoluvlastníkmi zároveň.
Aj keď povinný spoluvlastník rozdiel medzi celkovou kúpnou cenou a kúpnou cenou určenou podľa na oprávneného spoluvlastníka pripadajúceho podielu (ďalej len „rozdiel KC“), oprávnenému spoluvlastníkovi vráti, predmetný postup spôsobuje oprávnenému spoluvlastníkovi niekoľko nižšie uvedených problémov.
- V prípade čerpania úveru si oprávnený spoluvlastník požiada príslušnú banku o poskytnutie bankového úveru na celkovú kúpnu cenu, pričom v skutočnosti bude možno potrebovať len ¼ čerpaných finančných prostriedkov, v závislosti od počtu spoluvlastníkov, ktorý si uplatnia predkupné právo.
- Oprávnený spoluvlastník, ktorý si uplatní predkupné právo a teda zaplatí kúpnu cenu musí počítať s tým, že vrátenie rozdielu KC povinným spoluvlastníkom môže trvať aj niekoľko mesiacov, v závislosti od lehoty na uplatnenie predkupného práva určenej v ponuke.