Nesplniteľná podmienka v stavebnom konaní

Predmetom tohto článku je analýza možných postupov účastníka konania realizovaného podľa príslušných ustanovení Stavebného zákona v situácií, ak výkon práv resp. práva z právoplatného správneho rozhodnutia vydaného v danom konaní je závislé od splnenia podmienky uvedenej v rozhodnutí, ktorá sa preukáže ako fakticky nemožná (nesplniteľná).

Pre zjednodušenie a prehľadnosť tohto článku sa zvolila modelová situácia, že individuálne správne rozhodnutie má charakter stavebného povolenia (ďalej len „Stavebné povolenie“) vydaného na určeného stavebníka ako nositeľa práv zo Stavebného povolenia (ďalej len „Stavebník“) s podmienkou, že objektová skladba definovaná v danom stavebnom povolení (ďalej len „Vlastná investícia“) môže byť skolaudovaná (popri iných v Stavebnom povolení určených podmienkach) len za predpokladu, že Stavebník vo vlastnom mene a na vlastný účet zrealizuje osobitnú, stavebným úradom určenú objektovú skladbu (ďalej len „Vynútená investícia“).

Pre modelovú situáciu rozhodnú pre túto analýzu sa ako fakticky nerealizovateľná podmienka nepovažuje samotná realizácia Vynútenej investície, ale naplnenie podmienok smerujúcich k nemožnosti vykonať Vynútenú investíciu a to: i) nemožnosť získania práva k stavebným pozemkom alebo k niektorému z nich, na ktorých má byť objekt Vynútenej investície umiestnený alebo ii) neprimeraná výška nákladov Vynútenej investície s prihliadnutím na predpokladané obstarávacie náklady Vlastnej investície.

Predmetom tohto článku je rámcové právne posúdenie modelovej situácie bez zohľadnenia individuálnych aspektov konkrétneho prípadu, pričom sa článok nezaoberá zákonnou legitimitou stavebného úradu pre možnosť podmieňovať vydanie správnych rozhodnutí realizáciou Vynútenej investície.

Skúmanie podmienok:

Pre zaujatie právneho stanoviska je nevyhnutné:

Definovať následky spojené s nemožnosťou dosiahnuť predpoklady pre splnenie podmienky obsiahnutej v Stavebnom povolení,
Definovať procesné možnosti postupu Stavebníka.

Ad. a) Definícia následkov spojených s nemožnosťou dosiahnuť predpoklady pre splnenie podmienky obsiahnutej v Stavebnom povolení

Regulácia podmienok resp. osobitných povinností vyplývajúcich z individuálneho správneho aktu (správneho rozhodnutia – v našom prípade Stavebného povolenia) spojených s nositeľom práv z daného rozhodnutia (v našom prípade Stavebníka) nie je v právnych predpisoch osobitne/konkrétne upravená.

Všeobecná právna regulácia inštitútu podmienok sa nachádza v záväzkovej časti Občianskeho zákonníka, konkrétne § 36 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „OZ“). Za nesplniteľnú sa považuje taká podmienka, ktorá nemôže nastať. Vynútená investícia má formu zmiešanej, kladnej odkladacej podmienky (jej splnenie je čiastočne závislé od vôle Stavebníka, čiastočne jej splnenie mimo jeho vôľovej sféry) v Stavebnom povolení. Od jej splnenia závisí to, či nastanú zamýšľané právne následky, t.j. či bude povolené užívanie stavby (t.j. či bude vydané kolaudačné rozhodnutie).

Vydané právoplatné Stavebné povolenie ako individuálny správny akt kladie podmienky Stavebníkovi. Obsahom tohto individuálneho správneho aktu je určenie spôsobu a podmienok za ktorých môže realizovať Stavebník svoje práva a povinnosti s ohľadom na všetky relevantné skutočnosti a právom chránené záujmy. Tieto podmienky je potrebné posudzovať vždy vo vzťahu k účastníkovi konania, v tomto prípade ku Stavebníkovi, pretože iba on je nositeľom toho-ktorého práva v konaní a iba on môže uvedené podmienky jednostranne určené správnym orgánom splniť.

V prípade, že Stavebník preukáže, že podmienka určená v stavebnom konaní je pre neho nesplniteľná je potrebné sa s následkami takejto podmienky v konaní vysporiadať. Stavebníkovi nestačí preukázať nesplniteľnosť vo vzťahu k jeho vôľovej sféry ako účastníka konania. Musí preukázať vznik takej skutočnosti, ktorá spôsobí reálnu nemožnosť plnenia z objektívnych príčin.

Podľa § 36 ods. 1 OZ sa na nemožnú podmienku, na ktorú je zánik práva alebo povinnosti viazaný (rozväzovacia) neprihliada. Obdobné ustanovenie týkajúce sa nemožnosti odkladacej podmienky neexistuje. Napriek tomu, že ide o všeobecnú úpravu týkajúcu sa rozväzovacej podmienky sa toto právne ustanovenie javí ako právna norma podobná resp. najbližšia a pri rešpektovaní základných právnych princípov analógie legis je možné použitie tejto normy aj na nami načrtnutý modelový prípad.

Pokiaľ ide o základné kritériá splniteľnosti stanovených odkladacích podmienok, sú nimi možnosť a dovolenosť. Možnosťou ako kritériom odkladacej podmienky sa rozumie, že nastane skutočnosť, ktorá je ustanovená za podmienku. Ak vo vzťahu k Stavebníkovi nikdy nemôže nastať uvedená podmienka, je potrebné ju posúdiť ako podmienku nemožnú.

Následkom nemožnosti podmienky podľa všeobecnej právnej úpravy je neplatnosť právneho úkonu resp. jeho časti. V tomto prípade zastávame názor, že v zmysle § 41 OZ je neplatnosť právneho úkonu viazaná len vo vzťahu k samotnej podmienke nakoľko v zmysle ustálenej súdnej praxe sa má platnosť resp. neplatnosť právneho úkonu vždy posudzovať v prospech existencie právneho úkonu ak by neplatnosť tejto časti nespôsobovala neplatnosť celého právneho úkonu. Analogicky je následkom nemožnosti podmienky individuálneho správneho aktu (Stavebného povolenia) neplatnosť len časti individuálneho správneho rozhodnutia (podmienky). Keďže splnenie samotnej podmienky nie je esenciálnou časťou Stavebného povolenia a preto za neplatnú považujeme len samotnú podmienku a nie celé Stavebné povolenie.

Dovolenosťou ako kritériom odkladacej podmienky sa rozumie, ak sa jej znenie resp. ustanovenie neprieči právu alebo dobrým mravom. V zmysle zákonných zásad správneho konania má byť správne konanie hospodárne. Nie len na strane správneho orgánu ale aj na strane účastníkov konania. Ak by sa splnenie predmetnej podmienky v priebehu konania preukázalo ako neúmerne nákladné vo vzťahu k Vlastnej investícií, je taktiež potrebné považovať túto podmienku za nesplniteľnú vo vzťahu k Stavebníkovi resp. jej splnenie od neho nemožno spravodlivo žiadať.

Ad. b) Definícia procesných možností postupu Stavebníka

Základnou procesnou možnosťou Stavebníka je preukázať stavebnému úradu, že došlo k faktickej nemožnosti takúto podmienky naplniť. V tejto situácii považujeme za najefektívnejšie uplatniť riadne a mimoriadne opravné prostriedky (v prípade ak je zachovaná lehota na ich podanie).

Ako jednou z alternatív pri mimoriadnych opravných prostriedkoch je požiadať v zmysle § 66 zákona č. 71/1967 Zb. Správny poriadok v znení neskorších predpisov (ďalej len „Správny poriadok“) o preskúmanie rozhodnutia mimo odvolacieho konania. Podľa predmetného zákonného ustanovenia môže podnetu Stavebníka na preskúmanie rozhodnutia v plnom rozsahu vyhovieť aj správny orgán, ktorý rozhodnutie vydal, ak sa rozhodnutie netýka iného účastníka konania alebo ak s tým súhlasia ostatní účastníci konania.

V prípade ak sa správny orgán nestotožní s argumentmi uvedenými v opravných prostriedkoch, ako ďalšou možnosťou sa javí podanie správnej žaloby, v rámci ktorej dôjde k súdnemu prieskumu Stavebného povolenia.

Záver:

Pri rešpektovaní základných zásad správneho konania a analogického použitia kritérií neplatnosti nemožnej podmienky v občiansko-právnych vzťahoch je faktickú nemožnosť Stavebníka naplniť podmienky určené stavebným úradom potrebné vykladať tým spôsobom, že takáto podmienka je vo vzťahu k Stavebníkovi v tejto časti neplatná a v súčinnosti so správnym orgánom je potrebné túto podmienku zo Stavebného povolenia odstrániť alebo jej znenie revidovať takým spôsobom, aby sa odstránila vada jej nesplniteľnosti.